Immobilienpreise in Werder (Havel): Wird Wohnen unbezahlbar?
Die Immobilienpreise in Werder (Havel) sind in den letzten 30 Jahren um mehr als das Doppelte gestiegen. Die herrliche Lage am Wasser ist für junge Menschen und für Normalverdiener kaum noch bezahlbar. In einer Reihenhaussiedlung wurden Objekte nach dem Auszug der Mieter saniert. Der Kaufpreis stieg um 100.000 EUR. Die Mietpreise liegen im Durchschnitt bei 1.000 EUR für eine Zweiraumwohnung. Für geförderte Wohnungen, die günstiger sind, gibt es lange Wartelisten. Das ist ein Problem für junge Menschen, die von zu Hause ausziehen möchten, oder für Familien, die sich eine größere Wohnung wünschen. Der Bau von preiswerten Wohnungen ist nicht geplant. Wird das Wohnen in der Hafenstadt für Durchschnittsverdiener unbezahlbar?
Werder (Havel) – teure Kleinstadt in Potsdam-Mittelmark
Werder (Havel) ist eine Kleinstadt im Landkreis Potsdam-Mittelmark. In der Kernstadt leben etwa 18.000 Menschen. Damit hat sich die Zahl der Einwohner seit 1990 nahezu verdoppelt. Nehmen wir die Ortsteile hinzu, kommen wir auf 27.000 Einwohner. Zur Wende lebten knapp 11.000 Menschen in der Stadt.
Der Zuzug wurde seit den 1990er-Jahren stark gefördert. Mit dem Slogan „Eine Stadt, die baut, blüht auf“ warb der damalige Bürgermeister Werner Große Menschen an, die nach Werder kommen wollten. Sie kamen, blieben und veränderten die Stadt nachhaltig. Und mit ihr die Immobilienpreise und die Mieten.
Zugegeben: Die Lage von Werder ist einzigartig. Unsere Stadt ist umgeben von Wasser: Im Stadtgebiet gibt es fünf Seen. Vier werden von der Havel durchflossen und sind miteinander verbunden. Dies bietet Einheimischen und Besuchern viele Möglichkeiten der Freizeitgestaltung. Hinzu kommt die geographische Lage im Speckgürtel von Berlin. So nennen wir den Bereich, der innerhalb des Autobahnrings A10 liegt. Werder passt gerade so hinein.
Potsdam und Berlin erreichen mit mit dem Zug in maximal 30 Minuten Fahrzeit. Kultur gibt es wirklich an jeder Ecke: Die preußischen Schlösser und Gärten. Theater, Museen, Schauspiel, Denkmäler: Wir haben keine Probleme, unsere Freizeit sinnvoll auszufüllen. Und es gibt viele Jobperspektiven.
Die Werderschen sind heimatverbunden
Mittlerweile sind wir in der Unterzahl: Ich spreche von den Altwerderanern, die lange als Werdersche bezeichnet wurden. Es war eine Art Geburtsrecht: Wer auf der Insel zu Welt kam, durfte sich dazuzählen. Da wir seit der Einführung der Krankenhausgeburten Potsdam als Geburtsstadt auf unserem Ausweis zu stehen haben, wurden die Regulation geändert: Wer den größten Teil seines Lebens auf der Insel verbringt, darf sich Werderscher nennen. Oder wer in seinem Stammbaum Fischer und Obstzüchter nachweisen kann. Wie auch immer die aktuelle Auslegung definiert ist: Wir, die wir hier geboren wurden, sind heimatverbunden. Wir möchten nicht weg.
Zu Hause ausziehen? Es ist nicht einfach
Wer seine Ausbildung oder sein Studium abgeschlossen hat, möchte sich gern auf eigene Füße stellen. Einige wünschen sich die eigene Wohnung schon vorher: Auf eigenen Beinen stehen, das Leben allein meistern, mit dem Geld klarkommen, das auf dem Konto ist. Es sind Erfahrungen, die alle jungen Menschen irgendwann durchleben und die später zu besonderen Erinnerungen werden. Doch für junge Menschen in Werder (Havel) ist es schwierig. Es gibt in Werder keine preiswerten Wohnungen auf dem Markt. Bezahlbare Wohnungen sind ebenfalls belegt. Wer kein überdurchschnittliches Einkommen mitbringt, landet auf einer langen Warteliste oder schaut sich nach einem anderen Wohnort um.
Im Umland sieht es etwas besser aus: Die Gemeinde Groß-Kreutz ist günstiger, auch das Havelland. Doch wer dort wohnt, hat längere Wege, nach Potsdam oder Berlin. In Schwielowsee sind die Preise ebenso hoch. Die Folgen? Junge Menschen leben lange bei ihren Eltern oder sie ziehen weg. Familien, die Nachwuchs bekommen, haben wenig Hoffnung, zeitnah eine Wohnung mit einem weiteren Zimmer zu finden. Eigentum ist nicht mehr bezahlbar.
Am Beispiel einer Reihenhaussiedlung, die in den 1990er-Jahren in der Kernstadt neu entstand, können wir die Preisspirale sehr gut beobachten. Sie steht stellvertretend für die zahlreichen Siedlungen, die in unserer Stadt mit Reihen- und Doppelhäusern errichtet wurden. Wer ein freistehendes Haus mit großem Garten möchte, muss Preise jenseits der Millionengrenze zahlen. Die meisten Altwerderaner können sich das nicht leisten. Der Zuzug verändert mehr, als nur die Einwohnerzahl im Wikipedia. In den lokalen Gruppen im sozialen Netzwerk Facebook werden Stammtische eröffnet. Zugang hat nur, wer aus einer vorab fest definierten Region stammt. Der letzte Aufruf stammte aus Nordhessen. Dass eine Dame aus Rheinland-Pfalz abgelehnt wurde, hat mich ein bisschen beruhigt. Ich bin als Einheimische auch ausgeschlossen.
Ein Town-House für eine halbe Million Euro
Am Rande des Stadtparks gibt es eine kleine Reihenhaussiedlung. Es sind etwa 60 Häuser und einige Mietwohnungen. Die Lage ist ruhig, aber dennoch zentral. Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar. Schulen, Kitas und Arztpraxen ebenso. Die Bushaltestellen liegen fünf Minuten entfernt, zum Bahnhof sind es etwa drei Kilometer.
In den Jahren 1993 bis 1994 entstand die Siedlung in einer Mischung als sozial gefördertem Wohnungsbau und Eigentumshäusern. 2024, nach dreißig Jahren, lief der Förderstatus für einen Teil der Häuser aus. Die Mieter bekamen das Angebot, ihr unsaniertes Haus für einen Betrag von durchschnittlich 350.000 EUR zu kaufen. Vier Zimmer, verteilt auf zwei Etagen, mit Küche, Bad, Hauswirtschaftsraum und Gäste-WC. Die Wohnfläche betrug etwa 100 Quadratmeter. Einen Keller gibt es nicht, der Garten hat etwa 100 Quadratmeter, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Ein Parkplatz war im Preis enthalten.
Es begann ein großes Umziehen, in der kleinen Wohnstraße. Einige Mieter wechselten in die Wohnungen und konnten so in ihrer gewohnten Umgebung bleiben. Einige kauften ihr Haus, andere zogen weg. Die Sanierung der freien Häuser zog sich über mehrere Monate hin. Nun stehen sie für 475.000 EUR zum Verkauf. Ein Parkplatz ist im Preis nicht enthalten.
Heizung und Dach sind nicht modernisiert
Bei der Modernisierung handelte es sich um aufwendige Schönheitsreparaturen: Neue Fußböden und Innentüren, neue Fenster, neues Bad und Gäste-WC, Reparatur des Rohleitungssystems und neue Tapeten. Neue Dächer, umweltfreundliche Heizung? Nein. Die Häuser sind an das Erdgas-Netz angeschlossen und mit Heizkörpern ausgestattet. Die Installation von Wärmepumpen ist angesichts der Vorgaben für den Abstand und die Geräuschentwicklung nicht möglich. Ein Fernwärmenetz gibt es in Werder, die Siedlung ist aber nicht angeschlossen. Da die Regierung das Heizungsgesetz noch nicht geändert hat, kommen auf die neuen Besitzer innerhalb von drei Jahren weitere Kosten zu: Sie müssen ihre Heizungsanlage austauschen.
Erstaunliche Preisentwicklung für ein Reihenmittelhaus
Schauen wir uns die Preisentwicklung für das Reihenmittelhaus einmal im Detail an. Der Kaufpreis betrug 299.000 DM für den Erstbezug im Jahre 1994. Die Ausstattung war zeitgerecht, aber eher einfach gehalten. Es gab keine Fußbodenheizung und ein einheitlich weiß gefliestes Badezimmer. Die Küche war ohne Fliesenspiegel gestaltet. Eine Einbauküche musste nachgerüstet werden. Die Wohnfläche betrug laut Bauakte 94,45 qm.
Das Angebot für die Mieter, die mit dem Auslaufen des Förderstatus in dem Haus wohnten, hatte ich bereits erwähnt. Interessant ist die Entwicklung der Inserate und die Vergrößerung der Wohnfläche. Obwohl keine Anbauten realisiert wurden und das Dachgeschoss als Abstellraum mit ausklappbarer Bodentreppe konzipiert ist, stieg sie zunächst auf 105,61 qm. Als Preis wurden 475.000 EUR verlangt.
Die Fläche des Gartens beträgt 111 qm. Es handelt sich um ein kleines Quadrat mit einer Holzterrasse, die nur die Hälfte der Gartenbreite einnimmt. Der Vorgarten ist nicht nennenswert. Ein Stellplatz für einen Pkw ist nicht im Preis enthalten. Er muss für 30.000 EUR separat erworben werden. Öffentliche Parkplätze gibt es in dem Wohngebiet nicht.
Das Reihenhaus ist ein exemplarisches Beispiel für den Preisdruck, der auf dem Immobilienmarkt vorherrscht. Wie es zur Vergrößerung der Wohnfläche kam, müsste der Makler beantworten. Die Inserate wurden im Facebook (für 495.000 EUR) und auf dem Portal Immobilienscout24 (475.000 EUR) angezeigt.
Kostenexplosion in der Kleinstadt
Die Kostenexplosion beschränkt sich in Werder (Havel) nicht nur auf dieses Angebot: In einer anderen Siedlung ist ein Reihenendhaus ohne Keller mit fünf Zimmern für 580.000 EUR im Angebot. Die Ausstattung ist hochwertiger: Das Haus besitzt eine Erdwärmepumpe und eine Einbauküche. Die Terrasse ist mit einem Wintergarten überdacht, das Dachgeschoss ist ausgebaut.
Weitere Beispiele aus den Immobilienanzeigen: Wer sich in Werder (Havel) mit einer ausgebauten Scheune zufrieden gibt, zahlt 250.000 EUR für 130 Quadratmeter. Freistehende Einfamilienhäuser beginnen im unsanierten Zustand bei 500.000 EUR. Für Bauten, die nach der Wende entstanden, verlangen die Eigentümer ab 800.000 EUR. Und die Villa am Wasser kostet bis zu 3,6 Millionen Euro. Alle Preise sind von 2025.
Die Preise haben sich verdoppelt
Schauen wir uns die Preisentwicklung des Town-Houses einmal an: Im Jahre 1994 wurde es als Reihenmittelhaus in einer anderen Variante verkauft. Die Fläche der Häuser ist etwas größer. Sie haben einen Keller, die Gärten haben im Durchschnitt eine Fläche von 200 bis 300 Quadratmetern. Das Dachgeschoss war zum Ausbau vorbereitet. Beim Town House ist ein aufwendiger Umbau erforderlich, weswegen die Firma beim Umbau wohl darauf verzichtete. Es hätte den Preis noch mehr in die Höhe getrieben.
Der Kaufpreis für die Häuser mit Keller und größerem Garten lag im Jahre 1994 zwischen 380.000 DM und 500.000 DM für ein Reihenendhaus. In den 2000er-Jahren zahlten die Käufer durchschnittlich 140.000 EUR. In dieser Zeit gab es den Bauboom in Werder, den der Bürgermeister mit seinem Slogan ins Leben gerufen hatte. Die Preise waren günstig, wer in Werder Eigentum erwerben wollte, baute neu.
In den 2010er-Jahren kostete das Reihenmittelhaus mit Keller 350.000 EUR. Heute dürfte es in umsaniertem Zustand etwa 450.000 EUR wert sein. Wer im Erstbezug kaufte, hat sein Vermögen in 30 Jahren mehr als verdoppelt. Doch wer in Werder Eigentum erwerben möchte, muss eine ordentliche Finanzierung stemmen. In der Immobilienanzeige des Town Houses werden 1.500 EUR Kreditbelastung als Beispielrechnung angegeben. Zu den Kosten für das Haus kommen etwa 40.000 EUR Nebenkosten hinzu. Im Jahre 1994 waren es 20.000 DM.
Die Immobilienpreise steigen nicht nur in Werder
Werder (Havel) ist nur ein Beispiel für die hohen Kosten, die jeder stemmen muss, der in den 2020er-Jahren in Deutschland Eigentum erwerben möchte. Im Land Brandenburg ist es im äußersten Havelland, in der Uckermark und in den ländlichen Gebieten Südbrandenburgs günstiger. Doch wer dort wohnt, braucht ein Auto und muss in der Regel mit einem langen Arbeitsweg rechnen. Wir leben in einer Kleinstadt: Großstädte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München rufen noch einmal ganz andere Preise auf.
In einigen Regionen Ostdeutschlands ist es hingegen günstiger. Im thüringischen Gera gibt es sanierte frei stehende Einfamilienhäuser mit großem Garten schon für 350.000 EUR. Mecklenburg-Vorpommern ist ebenfalls günstiger, nur darf die Ostsee nicht zu nah liegen. Was ist der Grund für die hohen Preise beim Kauf von Immobilien?
Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf
Die hohen Preise beim Immobilienkauf sind eine Folge verschiedener Einflüsse. Die Menschen sind in den letzten Jahrzehnten mobiler geworden: Die Heimatverbundenheit ist nicht so groß, wie bei uns. Sie sind bereit, in schönere Lagen umzuziehen. Städte wie Werder, die eine schöne geografische Lage haben, sind bei Zuzüglern gefragt. Andere Regionen bluten gerade in Ostdeutschland aus: Die ältere, verwurzelte Generation verstirbt, junge Menschen zieht es in die urbanen Regionen.
Hohe Nachfrage
Die Lage am Wasser und die Nähe zu Potsdam und Berlin macht Werder zu einem begehrten Wohnort. Das führt zu einer hohen Nachfrage für den Kauf von Eigentum und das Anmieten von Wohnungen und Häusern. Auf dem freien Markt führt die starke Nachfrage zu höheren Preisen. Es gibt Käufer und Mieter, die hohe Preise zahlen. So dreht sich die Spirale weiter.
Knappes Angebot
Rund um Werder (Havel) gibt es kaum noch Neubauflächen. Das verteuert die Grundstücke und die Bestandsimmobilien. Es ist nur noch wenig Bauland vorhanden. Zudem lassen strenge Bauvorgaben, die hohen Hürden der Bürokratie und die gefragte Region an der Havel die Preise steigen.
Langer Zeitraum der zinsgünstigen Kredite
Über einen langen Zeitraum gab die Europäische Zentralbank eine Niedrigzinspolitik vor. Dies führte dazu, dass Kunden günstige Kredite aufnehmen konnten. Dies machte die Finanzierung von Eigentum einfacher. Seit 2022 steigen die Kreditzinsen wieder. Im Zusammenspiel mit der allgemeinen Inflation ist die Nachfrage nun wieder geringer. Doch der lange Zeitraum der zinsgünstigen Kredite führte dazu, die Preise schnell stiegen, weil die Nachfrage sehr hoch war.
Investoren und Kapitalanlagen
Private Käufer interessieren sich für eine Immobilie, weil sie Wohneigentum schaffen möchten. Es ist eine gute Altersvorsorge: In der Regel ist der Kredit mit Rentenbeginn abgezahlt. Mietfreies Wohnen gilt als große Entlastung. Doch es gibt auch Investoren, die Immobilien kaufen. Sie gelten als sichere Wertanlage, vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage. Doch auch diese Käufe treiben die Preise und die Mieten in die Höhe: Es handelt sich um privat vermietete Häuser, die in der Regel recht hohe Preise haben.
Baukosten und Sanierungspflichten
Ein weiterer Grund für den Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt sind die Baukosten und die Kosten für die Beauftragung von Handwerkern. Aufgrund der Lohnentwicklung, der Inflation und der hohen Preise für Energie sind die Kosten stark gestiegen. Hinzu kommen Sanierungspflichten, die Neueigentümer erfüllen müssen.
Was ist mit den Mieten?
Nicht nur die Immobilienpreise sind in Werder (Havel) stark gestiegen: Auch die Mieten werden immer teurer. Hinzu kommt, dass günstige Wohnungen sehr rar sind. Oft werden sie unter der Hand vergeben: Der aktuelle Mieter schlägt der Wohnungsbaugenossenschaft einen Nachmieter vor, den er gut kennt. Die Genossenschaft stimmt zu. So werden die Wartelisten umgangen.
Die Miete erhöht sich bei jeder Neuvermietung. Ein Beispiel: Eine Einraumwohnung mit integrierter Küchenzeile, einem Badezimmer mit Badewanne und einem kleinen Flur kostete 420 EUR warm. Die Wohnfläche beträgt 33 Quadratmeter. Der Nachmieter zahlt 570 EUR warm, ohne dass die Wohnung renoviert oder saniert wurde.
Schauen wir in die Immobilienanzeigen: Eine einfache Wohnung im schön sanierten Plattenbau aus den 1980er-Jahren mit drei Zimmern und 70 Quadratmetern kostet knapp 1.000 EUR warm. Für eine Dachgeschosswohnung mit offener Terrasse in der gleichen Größe werden 1.200 EUR warm verlangt. Und wer im Ortsteil Glindow in einer Seevilla auf 100 Quadratmetern leben möchte, zahlt 2.500 EUR warm. Auch hier sind es drei Zimmer. Eine Maisonettewohnung im sanierten Altbau mit drei Zimmern, 85 Quadratmetern und Gartennutzung kostet 1.600 EUR warm. Auch hier sind alle Preise aus dem Jahr 2025.
Es gibt in Werder Genossenschaftswohnungen, die deutlich günstiger sind. Sie liegen in den Wohngebieten auf der Jugendhöhe, im Wachtelwinkel oder am Finkenberg. Die Bauten entstanden ab den 1980er-Jahren: Viele sind saniert, es sind kleine Wohngebiete in zentraler Lage der Kernstadt. Hier sind Mieten von 600 EUR warm für eine Dreizimmerwohnung möglich. Aber die Wartelisten sind sehr lang.
Wohnungsgesuche in den sozialen Netzwerken
In den sozialen Netzwerken werden häufig Wohnungsgesuche aufgegeben. Oft sind es zwei bis vier Zimmer, die gewünscht sind: Menschen möchten nach Werder ziehen, weil ihnen die Stadt gefällt oder weil sie hier eine Arbeit gefunden haben. Junge Familien vergrößern sich und wünschen sich für ihren Nachwuchs ein eigenes Zimmer. Oft sind Warmmieten von bis zu 1.500 EUR für vier Zimmer möglich. Doch die Angebote liegen in der benachbarten Gemeinde Groß-Kreutz oder in den weiter entfernten Ortsteilen.
Es gibt auch Nachfragen, die sich auf die langen Wartelisten beziehen: Nicht nur ich habe die Erfahrung gemacht, dass viele der günstigen Wohnungen unter der Hand vermietet werden. Doch offiziell ist es nicht möglich, daran etwas zu ändern. Jeder ist froh, wenn er in Werder eine günstige Wohnung bekommt. Beziehungen werden gern genutzt.
Was wurde aus den Luxuswohnungen an der Havel?
Vor längerer Zeit schrieb ich einen Beitrag über die Werbung einer Immobilienfirm, die mit Luxuswohnungen an der Havel warb, die sich zu diesem Zeitpunkt im Bau befanden. Im Zuge der Fertigstellung wurde bekannt, dass es sich um „günstige“ Wohnungen handelt. Doch die Mietpreise für die Zwei- bis Vierraumwohnungen begannen bei 12,79 EUR pro Quadratmeter kalt. Viele sind bereits vermietet, die Menschen zahlen das, auch wenn die Lage teilweise wirklich nicht sehr attraktiv ist. Ob es günstig ist, musst du selbst entscheiden. Ich empfinde knapp 1.300 EUR kalt für 100 Quadratmeter doch eher als teuer.
Teures Wohnen in Werder (Havel)
Wohnen in Werder (Havel) ist sehr teuer. Abgesehen von wenigen Ausnahmen, die von den Genossenschaften angebotene Wohnungen und geförderten Wohnraum umfassen, sind die Preise für Immobilien und die Mieten sehr hoch. Dies macht es für junge Familien mit Durchschnittseinkommen, für erwachsene Kinder, die zu Hause ausziehen möchten, und für Senioren mit kleiner Rente immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Auf der anderen Seite kommen kapitalstarke Zuzügler aus Westdeutschland nach Werder. Dies hat die Stadt in den letzten beiden Jahrzehnten stark verändert. Wer als Werderscher – oder als Altwerderaner – sein Leben in der Kleinstadt verbringt, betrachtet diese Veränderungen nicht immer mit Wohlwollen. Doch das ist der Preis, für ein Leben in einer Stadt, die für viele Menschen Urlaubsort ist. Viele, dazu gehöre auch ich, zahlen ihn nach wie vor gern. Ein einstiger Klassenkamerad hat Werder nach 50 Jahren verlassen. Seinen Traum vom Eigenheim konnte er sich nur in einem Dorf in der Nachbargemeinde Groß-Kreutz erfüllen.
R.K.R. – Nah und Fern der Havel
